Milano è un prodotto finanziario. E Sala il suo profeta – ft. Alessandro Volpi

“La vicenda urbanistica milanese ha molto a che fare con la finanza e non si tratta solo di un fenomeno limitato alla metropoli lombarda. Nelle grandi città una buona parte del finanziamento dell’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili avviene con risorse finanziarie provenienti da società di risparmio gestito. Le tre più grandi in Italia per risorse raccolte sono Generali Real Estate Sgr (i cui principali azionisti sono Delfin, Caltagirone e Benetton), DeA Capital Real Estate Sgr (con azionisti De Agostini e l’oscura Ksiazek holding) e Coima Sir di Manfredi Catella: queste tre società rastrellano risparmi che indirizzano nell’attività immobiliare detenendo, di fatto, una liquidità tale da battere ogni ipotesi di concorrenza; possono quindi intervenire in qualsiasi operazione urbanistica. Ma hanno, però, un vincolo strutturale: operando con capitale altrui devono garantirgli una remunerazione assai competitiva e a breve termine; in altre parole, le Sgr immobiliari vendono prodotti finanziari legati – appunto – al settore immobiliare che, come tutti i prodotti finanziari, devono garantire remunerazioni alte e immediate per mantenere la clientela altrimenti solerte (soprattutto nel caso di fondi aperti) ad abbandonare le stesse Sgr destinate, in tal caso, a trovarsi in estrema difficoltà. Dunque le Sgr immobiliari devono fare di tutto per raggiungere simili rendimenti: diventa fondamentale allora che gli oneri di urbanizzazione da pagare ai Comuni siano ridotti all’osso perché costituirebbero un costo in grado di limare i profitti (o le aspettative di profitti, secondo la logica finanziaria); devono fare in modo che il prezzo a metro quadro delle aree oggetto dei prodotti finanziari venduti sia altissimo, evitando accuratamente la presenza in tale aree di quote di edilizia popolare (che abbasserebbero tale prezzo); devono avere la certezza delle autorizzazioni ai progetti urbanistici necessari per quei prodotti (con una costante tensione alla semplificazione burocratica e politica); devono accorciare i tempi di costruzione degli immobili, puntando ad un’alta intensità di lavoro. In estrema sintesi, è chiaro che la finanziarizzazione dell’urbanista comporta, in maniera quasi inevitabile, la riduzione dei benefici per i Comuni (che non incassano gli oneri necessari per realizzare opere di reale interesse comune, a cominciare da scuole e altri presidi pubblici), l’inevitabile tendenza a spostare l’edilizia popolare (e, in generale, l’edilizia residenziale “povera”) in aree di estrema periferia e una ineluttabile pressione verso il ricorso a strumenti urbanistici con procedure ridotte all’osso e spesso limitate ad una autocertificazione. Alla luce di ciò, la finanziarizzazione urbanistica trasforma le città in un gigantesco prodotto finanziario che separa nettamente gli interessi della cittadinanza da quello degli investitori/risparmiatori e degli azionisti delle Sgr.” Carissime e carissimi Ottoliner, con il nostro sempre lucidissimo Alessandro Volpi, ecco a voi l’ultimo imperdibile episodio di Pane e Volpi.